Zasiedzenie jako sposób nabycia własności

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności rzeczy. Zasiedzieć można zarówno rzecz ruchomą jak też nieruchomość. Zgodnie z art. 174 kodeksu cywilnego posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze. Przepisu tego nie stosuje się do rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury. Czyli warunkiem nabycia własności rzeczy ruchomej w ten sposób jest posiadanie samoistne (czyli w przekonaniu, że jest się właścicielem), dobra wiara nabywcy oraz upływ czasu ( 3 lata).

W orzecznictwie sądów podkreśla się, że dobra wiara posiadacza musi istnieć przez cały okres posiadania, a nie tylko w momencie nabycia rzeczy. W dobrej wierze jest taki samoistny posiadacz rzeczy ruchomej, który wszedł w jej posiadanie nie tylko będąc przekonanym o nabyciu własności rzeczy ruchomej od osoby uprawnionej, ale nadto jeszcze gdy takie jego przekonanie było zarazem usprawiedliwione konkretnymi okolicznościami. Oznacza to, że dobrą wiarę samoistnego posiadacza wyłącza niedołożenie przezeń należytej staranności w celu zbadania, czy zbywca jest rzeczywiście osobą uprawnioną do rozporządzania zbywaną rzeczą (Postanowienie SN  z dnia  18 maja 2000 r). Dowiedzenie się przez posiadacza rzeczy ruchomej przed upływem okresu zasiedzenia, że nabył on rzecz od nieuprawnionej osoby, sprawia, że należy go od początku jej posiadania traktować jako posiadacza w złej wierze. Wówczas do zasiedzenia nie dojdzie. Tak jest gdy do nabycia dochodzi od osoby nieuprawnionej (np. od złodzieja) i nabywca o tym wie lub przy dołożeniu należytej staranności mógł się dowiedzieć.

Zgodnie natomiast z art.  172 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.  Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

W sprawie o zasiedzenie nieruchomości rozstrzygającym momentem dla oceny dobrej albo złej wiary samoistnego posiadacza nieruchomości jest chwila uzyskania posiadania nieruchomości. Późniejsze zmiany świadomości posiadacza pozostają bez wpływu na tę ocenę i w konsekwencji na długość okresu posiadania potrzebnego dla nabycia własności przez zasiedzenie. Zatem odmiennie niż przy zasiedzeniu ruchomości określany jest czas, w którym musi być spełniona przesłanka dobrej wiary posiadacza. W konsekwencji gdy ktoś nabył prawo własności nieruchomości w przekonaniu, że nabywa od osoby uprawionej i zgodnie z prawem jak właściciel, to późniejsze dowiedzenie się o fakcie iż np. zbywca nie był upoważniony do dysponowania prawem własności nie zmienia czasu jaki jest potrzebny do zasiedzenia -nadal będzie to 20 lat.

Natomiast po zmianach przepisów dotyczących obrotu ziemią rolną obowiązujących od dnia 30.04.2016r.: Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 23 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Mowa jest oczywiście o ustawie  z dnia 11.04.2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2012 poz. 803  z późn. zm). Art. 5 ust 2 i 3 w.w. ustawy stanowi: Przy ustalaniu powierzchni użytków rolnych, będących przedmiotem współwłasności uwzględnia się powierzchnię nieruchomości rolnych odpowiadających udziałowi we współwłasności takich nieruchomości, a w przypadku współwłasności łącznej uwzględnia się łączną powierzchnię nieruchomości rolnych stanowiących przedmiot współwłasności. Przepis ten stosuje się odpowiednio do ustalania powierzchni użytków rolnych będących przedmiotem współposiadania samoistnego oraz współposiadania na podstawie użytkowania wieczystego lub na podstawie umowy dzierżawy. Definicję natomiast rolnika indywidualnego, który jest wyłącznie uprawniony do nabycia nieruchomości rolnej w drodze zasiedzenia, zawiera art. 6 w.w. ustawy. Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Zatem do zasiedzenia nieruchomości rolnej poza samoistnym posiadaniem w dobrej lub złej wierze przez określony czas wskazany przepisami, niezbędne jest posiadanie statusu rolnika indywidualnego w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostaję do Państwa dyspozycji.