Prawo pierwokupu dzierżawionej nieruchomości

icon-domPrawo pierwokupu to nic innego jak prawo do nabycia danej nieruchomości z pierwszeństwem przed innymi chętnymi. Ogólne zasady prawo pierwokupu regulują przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z Art. 596 kc Jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału. Z przepisu wynika iż prawo pierwokupu może mieć dwojaki charakter, a mianowicie może wynikać z umowy zawartej między stronami albo z ustawy. Przepisy zawarte w ustawie mają charakter powszechnie obowiązujący czyli nawet gdy strony nie zapiszą prawa pierwokupu w umowie, a wynika ono z ustawy to będzie miało zastosowanie.  Zastrzeżenie prawa pierwokupu powoduje taki skutek, że rzecz, której to prawo dotyczy, może zostać sprzedana jedynie pod warunkiem nieskorzystania przez uprawnionego do pierwokupu ze swojego prawa. Wykonanie prawa pierwokupu następuje przez złożenie zobowiązanemu oświadczenia.

Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym, a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednakże postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne. Uprawniony z tytułu prawa pierwokupu nie może przenieść tego prawa na osobę trzecią. Przepis art. 602 kc stanowi bowiem iż prawo pierwokupu jest niezbywalne. Jest ono niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie wykonywają prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości. Na tle przepisów kodeksu cywilnego przyjmuje się powszechnie, iż prawo pierwokupu jako prawo niezwiązane ściśle z osobą zmarłego jest dziedziczne i należy do spadku. Przepisy dotyczące ustawowego prawa pierwokupu są przepisami bezwzględnie obowiązującymi i nie mogą być modyfikowane w umowach przez strony.

Przykładem ustawowego prawa pierwokupu jest regulacja wynikająca z art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. (Dz.U.2012.803 j.t. z późn. zm.) w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są dwa warunki:

  1. umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;
  2. nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.

Czynność prawna ma datę pewną w razie stwierdzenia jej dokonania w jakimkolwiek dokumencie urzędowym (od daty dokumentu urzędowego) oraz w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo notariusza (od daty wzmianki). Dodatkowo w razie śmierci jednej z osób podpisanych na dokumencie datę złożenia przez tę osobę podpisu na dokumencie uważa się za datę pewną od daty śmierci tej osoby (art. 81 Kodeksu Cywilnego).

Z kolei za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne:

  1. prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz
  2. w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha.

Za rolnika indywidualnego uważa się tylko osobę fizyczną, będącą właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, prowadzącą osobiście gospodarstwo rolne, posiadającą kwalifikacje rolnicze, zamieszkałą w gminie na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa.

Uważa się, że osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie.

Ustawa stanowi, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli:

  1. uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze, lub wykształcenie średnie lub wyższe (tutaj już niekoniecznie rolnicze),
  2. osobiście prowadziła gospodarstwo rolne lub pracowała w gospodarstwie rolnym przez okres co najmniej 5 lat.

O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia. Zgodnie z art. 598 § 2 kodeksu cywilnego prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca.

Wcześniej do 16 lipca 2013r. obowiązywał przepis art. 695 § 2 kc o następującej treści: jeżeli dzierżawa nieruchomości rolnej była zawarta na okres dłuższy niż trzy lata lub trwała faktycznie przez okres co najmniej dziesięciu lat, dzierżawcy przysługuje z mocy ustawy prawo pierwokupu w razie sprzedaży tej nieruchomości. Zapis ten został zastąpiony wyżej opisaną regulacją z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Wynika z tego, że nawet gdy w umowie dzierżawy nie zastrzeżono prawa pierwokupu to przy spełnieniu przesłanek z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dzierżawca będzie miał prawo pierwokupu nieruchomości rolnej i wydzierżawiający musi się z tym liczyć planując jej sprzedaż.

r.pr. Karolina Niedzielska