Zmiany w obrocie ziemią – skutki praktyczne

Zmiana art. 68 ust 2a ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej ukwh) ustawą z dnia 14.04.2016r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 68 ust 2a ustawy ukwh suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2002 r. poz. 803 oraz 2016 poz. 585) nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej dołącza się operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie natomiast z art. 9 w.w. ustawy przepisu art. 68 ust 2a w brzmieniu nadanym w.w. ustawa nie stosuje się do hipotek wpisanych do ksiąg wieczystych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy tj przed dniem 30.04.2016 r.

Zapis przepisu przejściowego nie uwzględnia faktu iż wpis hipoteki do księgi wieczystej jest skuteczny z datą wsteczną. Do ustanowienia hipoteki umownej potrzebna jest umowa pomiędzy wierzycielem, a właścicielem nieruchomości oraz wpis do księgi wieczystej. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki wymaga formy aktu notarialnego. Wyjątkiem są hipoteki ustanawiane na rzecz banków – tu wystarczająca jest forma pisemna pod rygorem nieważności. Wpis jest istotny, bo hipoteka powstaje dopiero wtedy, gdy zostanie wpisana do księgi wieczystej. Sam wpis do księgi ma moc wsteczną od chwili (dnia, godziny i minuty) złożenia wniosku o dokonanie wpisu.

Zatem w mojej ocenie niefortunny zapis art. 9 ustawy z dnia 14.04.2016r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw należy interpretować w taki sposób iż nowego brzmienia art. 68 ust 2a ukwh w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą nie stosuje się do hipotek wpisanych do ksiąg wieczystych przed dniem wejścia w życie ustawy (30.04.2016 r.) czyli tych hipotek, co do których wniosek o wpis został złożony przed 30.04.2016r. Zgodnie bowiem z art. 29 ukwh wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania. Wpisanie hipoteki przez sąd później, na skutek wniosku złożonego przed datą 30.04.2016 r., jest bowiem skuteczne od chwili złożenia wniosku o wpis hipoteki.

Niemniej jednak jest to kolejny zapis, który będzie budził wątpliwości w praktyce, a banki dla bezpieczeństwa zapewne będą żądały operatów szacunkowy sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami także do wniosków, które zostały złożone przed data 30.04.2016r. a nie zostały do tego dnia przez sąd rozpatrzone.